郭施亮:轰动全国的楼市新政 背后意图为哪般

2016-10-13 9:04:20 | 来源:中财网
  多地密集出台楼市的调控政策,这是一件轰动全国的事件。受此影响,随着多个城市调控政策的推进,不少地区的新房网签量骤然下降,至于部分地区还出现了退订乃至违约等问题。
 
  值得一提的是,就在近日,根据21世纪报道的消息显示,沪银监局也提示房地产信贷风险,这实际上也传递出房地产信贷持续收紧的预期,且强调出监管收紧并非流于表面。由此可见,从系列调控政策来看,此次楼市新政正在“动真格”。
 
  近年来,地王频现,部分地区掀起了高杠杆拿地等现象,这无疑起到了助涨房价的影响。实际上,纵观近年来的高杠杆拿地现象,仍多以央企或部分上市公司作为主导。其中,通过发行公司债募集资金,或通过定增等形式来拓宽其融资的渠道,当属近年来这类房企高杠杆拿地的真实写照。
 
  除此以外,受益于居民财富收入的持续增长,居民理财意识的全面激活,也从很大程度上助推了整个理财市场的火爆。然而,对于这些理财渠道而言,其理财产品往往会借助各种渠道,乃至是相对隐蔽的方式进入至房地产市场。对此,一方面是理财资金借助房地产等高投资回报的渠道来扩大整体投资预期,强化其资产增值的效果;另一方面则很好满足到普通居民的理财需求。换言之,只要房地产维持相对强势的表现,或继续保持资产增值的魅力,则对它们而言,也许更是一个共赢的局面。
 
  值得注意的是,近年来,以宝能系、恒大系为主导的险资机构,也纷纷加速进驻至多家上市房企之中,试图获得更好的财务投资需求,甚至满足其更具长远性意义的战略考虑。
 
  根据规定,保险公司不能够直接从事房地产开发建设,而不能够投资开发或者是销售商业住宅。但是,对于险资机构而言,它们可以通过入股乃至举牌上市房企,来达到间接追求房地产黄金上涨期的投资回报目的。与此同时,对于险资机构,尤其是中小险资机构而言,其持续高增长的保费收入,或许面临着发展的瓶颈,而近年来它们拟借助二级市场大举入股乃至举牌的动作,看似激进的策略,但实际上也很好应对了当前资产荒压力以及中小险资机构转型的困局。
 
  民间资金过于庞大,但国内投资环境却相对封闭,且缺乏持续有效的保值增值投资渠道,这是当前国内市场的真实写照。受此影响,各路资金四处逃窜,试图寻求它们心目中的优质资产,以满足其更好的资产保值增值需求。
 
  然而,回顾近年来的市场表现,但凡有着持续赚钱效应的投资渠道,都会迅速刺激着各路资金的蜂拥而至。例如,之前的比特币爆炒热潮;14、15年的全民炒股热潮;今年年初的黄金跟风热以及近年来经久不衰的炒房热等。或许,面对这一系列的现象,也基本上印证了一个问题,即在民间资金庞大的背景下,资金往往具有逐利性,而当哪里具有持续性的赚钱效应,资金就可能会往哪里去跑。
 
  时下,我们可以关注到,随着多地楼市密集调控政策的出炉,实际上也暗示了前期楼市的持续飙涨已经引起了市场的高度重视。换言之,在炒房热潮持续升级,高杠杆拿地及高杠杆炒房等现象持续上演的大环境下,若不能够及时控制住这一股炒作之风,则可能会诱发出系统性的风险。显然,在多地楼市密集调控政策之下,也透露出管理层担忧的态度。
 
  从股市“去杠杆”,到现在的楼市“去杠杆”,或许其背后的意图,还是在于防范系统性风险的爆发,并期望借此契机引导大量资金回归至实体经济,促进实体的回暖。
 
  然而,在现实的状况下,仍然离不开这“两多两少”的问题,即民间资金多,投资渠道少;中小企业多,融资渠道少。于是,在当前的环境下,做实体显然是艰辛的,而实业家不仅需要承受着人工成本上涨、融资成本高居不下等压力,而且还往往需要承受着巨大的心理包袱。更有甚者,当看到疯狂飙涨的楼市市场,他们干脆把自己辛苦建立起来的企业拱手相让,进而投身至炒房的行列之中。由此一来,在楼市热度不减,赚钱效应持续上演的过程中,实际上也会加剧国内“脱实向虚”的风险。
 
  从前期股市的泡沫挤压,到接连的楼市新政,再到债转股的铺开,这实际上还是离不开“去杠杆化”“去泡沫化”的性质。显然,这对于高度投机资金而言,也是一次致命性的打击,同时也为那些投机者敲响了警钟。
 
  楼市新政落地后不久,开始初见效果,但仍不能够松懈,而未来楼市可否回归理性,甚至可否让房子回归至居住的属性,仍需要看执行者的态度与决心。不过,积极引导资金重返实体,以及让实业家重新恢复做实业的信心,降低国内“脱实向虚”的风险,仍然是当前工作的重中之重。
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