炸药包是化解房地产库存的最好武器?

2016-02-02 9:13:35 | 作者:谢逸枫 来源:新浪博客
  目前全国地方两会频繁爆发出去库存关键次热议,唯独重蹈覆辙的是去库存的政策,全部是烂政策。基本是按照去年中央经济工作会议的“新国七条”招数去库存,结果肯定是嘴巴说的响亮,执行上无法落地。如福建省的、河南的、山东省的、内蒙古的、河北省的、江西省的、广东省的、贵州省的、吉林省的、广西省的、青海省上海市、甘肃的政府工作报告,没有几个地方去库存的政策是符合当前三四线城市的房地产市场最需要的。不如买几个“炸药包”把无法消化的库存统统炸掉,既省事又省情钱,可以起来到快、准、狠的效果。因此,地方去库存的政策应该是对症下药,不是啥都按照中央的去库存政策去照搬,否则还不如买几个炸药包去炸无法消化的库存,可以把土地资源盘活起来,重新规划与合理利用。三四线城市库存不断增加的主要原因是错误的调控政策与行政命令及新城规划、人口流出严重与收入不高及产业空心化,大量的无法住的保障房、还有违法小产权房、错误的规划与无法满足住房需求的房子多这才是主要原因。
 
  国家统计局的数据,2007年末,商品房待售面积仅1.34亿平方米。2008年以来,中国商品房待售面积不断增加。到2015年末,全国商品房待售面积高达7.18亿平方米,接近2007年一年全国商品房销售面积。从2007年到2015年,中国商品房待售面积增加了4倍多。为什么库存不断创新高?主要原因有八个方面:一是错误过时的限制性政策影响投资与消费。二是错误的户籍制度和信贷政策造成。三是保障房建设大跃进,加大砖头补贴的保障房政策。四是人口流出严重。五是违建的房屋、小产权房等太多。六是地方错误的新城规划,不合理的规划或者是无法满足住房需求。七是收入不高。八是土地供应过剩与房企冒进。只要这八方面的政策调整好,并且处理好,相信库存可以完全去到80%,剩余20%唯有炸了。正是产能严重过剩、杠杆率不断上升,加大了房地产库存、原材料库存等积压。
 
  中央经济工作会议12月18日至21日在北京举行。中央经济工作会议公告称:”第三,化解房地产库存。要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求,通过加快农民工市民化,扩大有效需求,打通供需通道,消化库存,稳定房地产市场。要落实户籍制度改革方案,允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户,使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。要明确深化住房制度改革方向,以满足新市民住房需求为主要出发点,以建立购租并举的住房制度为主要方向,把公租房扩大到非户籍人口。要发展住房租赁市场,鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房,成为租赁市场的房源提供者。鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略,适当降低商品住房价格,促进房地产业兼并重组,提高产业集中度。要取消过时的限制性措施。
 
  2016年中国楼市新政策主要围绕去库存为中心,其一是最值得、最有利去库存的新政策包括13个方面:1.房贷利息抵个人所得税。2.政府收购商品房直接转成保障房、公租房,棚户货币化安置,停建经济适用房。3.政府4万亿多存款,拿出1.5万亿到2万亿或者发债作为新市民首次购房的财政补帖。4.首套商业银行房贷首付降至2成,二套商业银行房贷首付降至3成,三套房贷首付调整为4成,公积金首套房贷首付降至1成。5.商业银行贷款利息继续往下调1%,重回首套房商业银行贷款7折贷款优惠利率。6.二次降准,7.二次降息。8.房贷资产证券化。9.高库存城市停止新增土地供应。10.取消第三套房贷款限制政策。11.允许农民的耕地和宅基地入市,基地、农地可抵押。12.房地产项目资本金再次下调5%。13.农民工市民化,改革户籍制度,纳入公积金、保障房住房体系。
 
  其二是全面落实2015年的政策,330与831与930及地方自发的政策:1.落实取消限外买房,取消90/70政策。2.落实取消过时的限制房地产投资政策,如限贷、限购、限价、限售、限签的错误政策。3.落实二手房营业税5年改2年,免税政策。4.落实5次降息政策。5.落实商业银行首套房、二套房贷的首付下调到2.5成、3成到4成政策。6.公积金贷款的首付下降到2成政策。7..落实首次买房财政补帖、契税与印花税及费减免政策、普通住宅标准调整、公积金异地贷款、公积金房贷资产证券化、放宽公积金条件提高贷款额度、下调房地产项目资本金5%的政策。8.停止库存过高的土地供应政策。毫无疑问,2016年房地产调控基调为去库存的分城施策、分类调控,主要是落实2015年330、930、新国七条政策为主,同时出台新的去库存政策,预计货币、信贷、房贷总体会比2015年更宽松。
 
  国家统计局的房地产“去库存”,指的是待售商品住房建筑面积的消化情况,包括两部分,一是报告内已竣工可供销售商品房,这库存达到7.2亿平方米左右,去库存周期大7个月左右。其中住宅占到63%,住宅库存在面积4.5亿平方米左右,6.7个月可去化。另外是商业地产占37%,总库存为2.7亿平方米左右,去库存周期为18个月。二是报告内处于施工或新开工状态(半成品),未销售商品房,这库存达到21亿平方米,去库存周期24个月。其中住宅占63%,住宅库存面积13.23亿平方米,12个月多可去化。另外是商业地产占37%,商业地产总库存为17.77亿平方米左右,去库存周期为5年时间。所以,2015年房企减少房地产投资与拿地及新开工、新完工,减少了生产量,其中住宅开工下降13.1%,目的是减少资金压力,加快销售款的回收。
 
  就拿房地产库存来说,已经到了非常严重的程度。国家统计局的数据显示,2015年末,商品房待售面积达71853万平方米,创下历史新高。这近7.2亿平方米的商品房库存,相当于720万套住房库存。如此巨大的房地产库存已成为当前经济结构性矛盾的重要方面,如果不加快化解这一矛盾,其将继续制约经济增长,积累更大的金融风险。2015年下半年,在相关政策的刺激下,一线城市的商品房库存有所消化,但是三、四线城市的商品房库存依然如顽固的“冰山”,丝毫没有融化的迹象。当前房地产市场的巨大库存,表明全国城镇住房市场,尤其是大量三、四线城市的房地产市场已严重供过于求,单靠现有户籍的城市居民购房消化这些库存需要若干年,实在“等不起”,也“不能等”。城镇住房现在只能由现有市民购买,大量进城的农民工不能购买,造成这种被动局面的根源,是1998年开始实施的城镇住房制度改革方案的相关规定,即只对城镇居民实行住房商品化。
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