房地产行业:新开工 投资略超预期 但17年或将承压

2016-11-17 9:15:04 | 来源:广发证券
  核心观点:
 
  低基数导致新开工、投资增速回升,但17年或将承压
 
  2016年1-10月份,全国房屋新开工面积13.74亿平米,同比增长8.1%,增速扩大1.3个百分点;其中,住宅新开工面积9.5亿平米,同比增长8.3%,增速扩大1.5个百分点。投资方面,1-10月份全国房地产开发投资8.4万亿元,同比增长6.6%,增速扩大0.8个百分点,其中住宅投资5.63万亿元,同比增长5.9%,增速扩大0.8个百分点。整体来看,新开工增速反弹、土地成交价款增速回升叠加低基数等因素,投资同比增速继续抬升,预计在低基数效应下,四季度投资增速不会出现明显下行,但进入17年,需求端的下行,加上政策逐步加强对房企资金的监管,房企投资将偏谨慎,投资将逐步回落。
 
  10月宅地供需同环比下滑,出让金环比降幅显著
 
  2016年10月,300城市住宅用地推出规划建筑面积5750万平米(环比-24%,同比-30%),成交规划建筑面积4730万平米(环比-20%,同比-31%),成交土地出让金1328亿元(环比-52%,同比-12%),楼面均价2808元/平米,平均溢价率55%,环比下降31个百分点,供给/成交这一数值呈现环比持平。整体来看,10月宅地市场供求同环比均下滑,热点城市高溢价、高地价现象显著减少,楼面价及溢价率环比均明显回落。
 
  销售增速小幅放缓,未来增速下滑趋势或加快
 
  2016年1-10月份,全国商品房销售面积12.03亿平米,同比增长26.8%,增速收窄0.1个百分点,其中,住宅销售面积10.63亿平米,同比增长27%,增速收窄0.15个百分点。单月数据来看,10月商品房及商品住宅同比分别增长26.4%和26.0%,增速分别收窄7.6和9.3个百分点。整体来看,由于三四线城市成交增速收窄不明显,导致整体销售增速下滑较为温和。但从我们统计的高频数据来看,54城市新房成交连续5周环比下滑,11月上旬同比增速下降明显,政策调控效果凸显,预计未来成交热度将加速回落。
 
  关注销售下滑、行业资金监管加强背景下的房企资金状况
 
  2016年1-10月,房地产开发企业到位资金11.73万亿元,同比增长15.5%,增速与1-9月份持平。具体来看,国内贷款1.73万亿元,累计同比增长1.2%,增速与1-9月份持平,个人按揭贷款则同比增长51.5%,增速扩大0.1个百分点,销售回笼依旧是房企到位资金的主要来源。但我们再次提示在后续成交下滑、加上行业资金监管加强的情况下,需要积极关注房企的资金状况。
 
  风险提示
 
  政策调控力度进一步加大。行业销售增速低于预期。
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