机构解析:明日热点板块及个股探秘(附股)

2018-06-13 15:04:09 | 来源:中国证券报·中证网综合

  房地产行业:从“资源集中度”到“融资集中度”

  政策--长短结合、稳字当头

  2017年,以“房住不炒”为标志,地产行业管控思路进入新时代,这个时代的标签在2018年两会中进一步描绘成中短期差别化调控、中长期长效机制。长效机制层面,以深圳为代表的多渠道供给规划推进,房地产税大幕拉开;中短期政策层面,整体有压制但也有机遇,具备如下特点:1. 政策具备复制性、预见性;2. 以时间换空间,预售证大幅放松的可能性较难;3. 人才战争如期爆发,对二线城市市场带来边际改善。

  市场--销售有压力,投资有支撑

  1、成交:全国增速快速回落,但一二线城市降幅收窄,供给规模略有改善,但仍待发力;去化率角度,区域间的分化开始展开。低库存格局下供给弹性决定未来市场容量,展望未来,信贷去杠杆延续,棚改货币化边际支撑有限,我们预计全年销售面积同比下降5%左右,但销售金额预计正增长;2、投资:目前库存仍然处于低位,但去化周期有所回升。供需热度延续,随着热点城市土地供应计划的落实,低库存环境下整体补库存需求依旧存在,隐忧在于融资收紧叠加限价严格执行下的补库存热度降温。我们认为下半年土地购置对于投资支撑力度会减弱,叠加统计口径的边际变化,下半年增速预计回落,但全年来看投资增长已无疑问。

  企业--“资源集中度”向“融资集中度”转变

  房地产融资的监管往往伴随着调整政策的起落,对房企流动性的管制成为了本轮周期中行业所面临的重要痛点:上市房企债权融资收紧、股权再融资冻结、非标债权渠道部分被关闭,海外融资及资产证券化成为企业融资突破点。我们认为去杠杆带来的影响在于:融资规模收缩、还款高峰来临、融资成本面临拐点,房地产企业的成长逻辑从过去的“资源集中度”向“融资集中度”切换,资金将更多向大公司和高评级公司集中, 行业信用利差将逐步扩大。未来我们认为只有具备更强管控能力和加杠杆空间的企业能够实现ROE的保持和边际改善,也将带来未来几年估值边界的变化。

  策略--估值底部+边际改善,地产股值得更乐观

  当前地产股3大条件逐步具备:1、宏观环境迎来边际改善;2、板块估值已经处于历史底部,具备强支撑;3、“融资集中度”孕育企业差异化增长,建议优选:1、具备强融资能力和ROE突破潜力的龙头房企(招商蛇口保利地产、万科、华侨城);2、享受成长弹性和边际催化的国企民企(首开股份、阳光城、荣盛发展滨江集团);3、优质港股企业(旭辉控股、龙光地产、合景泰富);4、享受存量红利的企业(建发股份光大嘉宝新湖中宝)。(中信建投证券股份有限公司)

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