京汉股份（000615）：京冀调控促产城一体化，环京布局占据先机

 

    近日， 国家发改委、国土资源部、住建部等七部门联合印发《加强京冀交界地区规划建设管理的指导意见》，明确指出将要严控北京河北交界区域房地产开发建设、强化房地产市场管控。

 

    加强房地产市场监管，促产城一体化

 

    《意见》 要求按统一规划、统一政策、统一管控的原则，统筹北京市和河北省毗邻区域规划建设管理，有序疏解北京非首都功能， 推动京津冀协同发展。主要包括强化协同协作、加强规划管理、保护生态环境、严格管控措施、统筹公告服务体系等五个方面。《意见》同时提出 16 条措施， 特别要求要严控房地产开发建设，强化房地产市场管控，严控人口规模， 摒弃以房地产开发为主的发展方式。 按照《意见》要求，未来环北京地区房地产开发规模将受到抑制，更加注重以产业发展为先导，在推动京津冀协同发展中起到更大的作用，长期来看有益于当地房地产市场的稳定发展与城市建设，尤其是加强城市建设将对土地升值起到促进作用。

 

    公司抢占市场先机，储备项目集中在环京地区

 

    《意见》着重提到统筹做好北京市通州区与河北省廊坊市三河、大厂、香河三县（市）约 2000 平方公里区域，北京市大兴区与河北省廊坊市广阳区、固安县、永清县、涿州市约 3000 平方公里区域的规划建设管理工作。 而公司全资子公司京汉置业的大半房地产项目就集中在石景山、廊坊、香河等北京及周边热点区域，已开盘项目预售情况良好。 除住宅及配套设施销售外，公司拥有京汉大厦办公楼、金汉。绿港家园商业地产，以及京汉。君庭（香河）幼儿园产权可用于出租，可出租面积达 1.28 万平方米，出租率达 95%.

 

    此外，京汉置业与白洋淀当地政府签署 1500 亩地的土地合作框架协议，今后将与当地政府合作扩大至 1 万亩，并建设成一块健康医疗。休闲养老。旅游度假大型综合性项目。 在保定拥有京汉。四季会馆项目，其开发总面积 2.45万平方米，主要用于住宿餐饮旅游服务项目。

 

    外延式投资加强业务布局，向文化旅游大健康领域转型

 

    根据公司规划，未来将向文化旅游与健康养老地产领域拓展。 今年公司加大了对外投资力度： 1） 公司收购重庆凤凰文化教育投资有限公司持有的重庆市汉基伊达置业有限公司 51%股权，进而获得凤凰中国西部文化城 6.57 万平方米权益面积的土地储备，权益计容建筑面积为 24.34 万平方米； 2） 公司投资西山奥神并将持有 60%股权，借此，公司将参与太原西山城郊森林公园项目的开发。根据规划，该项目总绿化面积约 3285 亩（以太原市政府最终确定为准）；总建设用地面积约 600 亩。

 

    业务保持稳定，计提资产减值不改盈利预期

 

    受结转进度影响，公司前三季度营业收入 8.27 亿元，同比下降 54.28%，加之公司对 5000 吨功能性纤维素纤维试验线项目计提了 9485.75 万元的资产减值损失，致使公司出现暂时性亏损。 但根据公司最新对 2016 年业绩预告，预计全年实现归属上市公司股东净利润在 3000-7300 万元。

 

    首次覆盖给予“增持”评级

 

    我们认为，政策调控有利于环京地区土地长期平稳上升，公司拥有大量环京地产，将率先受益。 2016-2018 年是公司在建项目竣工结转的高峰期，营业收入将保持较高水平。预计 16-18 年，公司营业收入将达到 23.78、 30.16、32.03 亿元，每股收益达到 0.05、0.39、0.55 元；对应当前股价 PE 为 155.87、19.63、 13.96 倍。首次覆盖给予“增持”评级。

 

    风险提示

 

    楼市政策不确定性风险；房地产项目开发、交付进度不及预期； 京汉置业盈利承诺不能完成； 宏观政策风险。（联讯证券 王凤华，徐鸿飞）