二手房购房合同怎么写 这六点是重中之重

2019-06-12 16:52:50 | 来源:搜狐焦点网

  二手房合同怎么写


  1、验明并写明中介公司的真实性和法律资格


  通过中介公司购买二手房,要先同中介公司签订房产经纪合同,待产权交易即将形成时,再同原房主签订房产买卖合同。签订房产经纪合同前,一定要验明中介公司的真实性和合法性。要验明原房主对中介方的授权委托书,以确认中介方是原房主的合法代理人,避免遭遇欺诈。


  2、要核实并写明签约主体


  买卖双方在签订二手房买卖合同前,首先确认签约主体的真实性,主要是核实卖方主体资格的真实性。


  3、交易税费承担


  理论上由房主承担的税费有:营业税、个人所得税,商业性质房源还有印花税(双方各交一半)和土地增值税;由买房人承担的税费有:契税、商业性质房源还有印花税(双方各交一半)。另外,在房屋过户时还要交手续费、交易管理费等费用。


  需要注意的是,在实际交易中,房主报价一般都是净得价,税费都由买房人承担。


  4、责任和赔偿金额


  房产交易过程复杂且金额较大,有时会出现意想不到的情况和违约行为。为避免以后出现纠纷时难以解决,就需要在签订二手房买卖合同时写明违约赔偿责任和赔偿金额。


  5、要写明房产、附属设施的交接时间


  在确定和写明所购二手房及附属设施交接时间的同时,还应注意确定和写明水、电、气、暖、物业等费用的划界承担时间。


  6、写明过户和交房时间


  (1)具体的过户时间


  比如合同签订之日起XX日内办理过户。


  不按时过户,可约定为:买卖双方任何一方不按时过户的,可按照逾期一天按照总房款的5%支付违约金,如果逾期超过15天还未办理的,视为根本性违约。按照总房款的20%支付违约金。


  (2)交房时间


  ①办理权属转移登记手续后X个工作日


  ②收到全部购房款或首付款后X个工作日


  ③其他双方协商一致的约定,但是一定要有具体的时间,比如过户后3个工作日


  签订合同时要注意什么


  1、签订正规合同


  一般交易时,买卖双方都会签订中介方提供的正规房产合同,这是非常有必要的,不能随意采用不规范的合同范本。


  因为中介公司的合同范本经过律师修正,严谨而具有可操作性;私下签订的合同则不然,合同签订是保障自己权益的第一步,一定要规范。


  2、产权共有人是否都在场


  签订合同时,一定要看房产证原件,并确定房产证上所列的全部产权人都到场且同意出售(不到场也需有同意售卖说明书等),防止后期出现其中之一产权人不同意售卖等情况而引起纠纷。


  3、确认房子产权情况


  被抵押、查封的房子无法过户。在购买二手房之前,和房东一起去房屋所在的房地产交易中心拉产调,确认房子无抵押、查封再签约。如果房子确认已抵押,要求房东提供解除抵押的可行性方案,如果房子被查封,放弃购买。


  4、约定好税费


  二手房交易肯定会有对应需缴纳的税费,而针对这些税费要明确约定,有特殊情况的,只要买卖双方达成一致,在合同补充条款里备注清楚即可。


  5、核对房屋面积


  有的卖家报的面积跟房本上的实际面积相差甚远。所以购房者要核实面积,看房本面积是否跟房屋实际面积一样。建议最好用尺子量一量,这样才有保障!


  6、赠送家电是否写进去


  买二手房通常会赠送一些装修、设施设备。在签合同时,将设备品牌、成色以及能否正常使用写清楚,作为交接时的清点验收依据,如有贵重物品,拍照留存。


  7、房屋交接时间


  如果对购置房屋的交房时间有特殊需求,双方协商一致的情况下,一定要在合同里备注清楚。


  为了保障自己的合法权益,建议卖方最少要在收到一部分保证款之后,才可提前交接房屋;买方最少要在房产证过户成自己名字后,才可将首付款解冻给卖方。


  8、违约责任要标注清楚


  什么情况属于违约,违约责任的赔偿数额,定金缴纳方式,如分期付款是否存在担保,担保的具体情况等等。


  9、小心霸王条款


  在房屋交易过程中,经常会遇到各类违约情况,而为了保障自己的合法权益,一定要在合同中明确详细双方的违约责任,包括双方需配合的时间,证件等,因违约付出的成本越高,合同执行的安全性越高。


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