二手房买卖 99%的中介不会主动告诉你这些事

2018-11-08 13:35:53 | 来源:凤凰网房产防城港站

  买房,是我们人生中的一件大事,往往需要举全家之力才能完成,所以,大家都会特别重视和仔细。然而,几乎所有购房者又都不是专业人士,对买房知之甚少,尤其是二手房。与商品房不同,二手房买卖一般都是特殊的“个案”,更花费我们的心思。就像平常我们常常听人讲买的二手房要过户,满2年可以免征增值税,满五唯一的房子税费低等,但具体指什么,你知道吗?今天我们给大家总结了二手房买卖的一些冷门知识,让大家心里有底地迈出买房的第一步。


  一、什么是过户?


  平常我们讲买二手房要过户,因为只有过户了,这个房子才真正属于你。过户,简单说就是“产权”从A转移到B的过程。无论是通过转让、买卖、赠予、继承遗产等何种方式所获得房产,都需要“过户”,也就是,一定要去当地“房屋权属登记中心”办理一个房屋产权变更的手续。


  二、房屋满2年,究竟指的是交房时间、签合同的时间还是房产证的办理时间?


  根据有关规定,一般我们购买的房屋,满2年,可以免征增值税,这就会省去不少费用。而满2年,指的是以拿到房产证的时间为准,即房产证满2年。


  三、为什么满五唯一的房子省钱?


  根据有关规定,满五唯一的房产可以免收增值税和个人所得税,满五同样是指房产证满5年,唯一是指,该套房屋是卖房人的唯一房产。


  四、银行评估价和成交价有什么区别?


  二手房买卖中,除了成交价,还有一个就是评估价。成交价是买房人从卖房人那里所购买的二手房的实际支出,比如房主出价200万,实际成交的价格为190万,那么,190万这个价格即为成交价。而评估价是银行根据该房屋的各个方面进行评估所产生的价格,贷款是根据评估价来做的,因此,评估价越高,个人可以贷款的额度也越高,首付的压力就会小很多。


  举个例子:通常,我们一般都会直接比照二手房的网上挂价和业主开的价格,乘以对应的首付比例,来计算首付款。成交价为200万,按照30%的首付比例来算,我们所理解的首付则为60万。但由于有评估价,评估价若为180万,则高可贷款额度为126万;评估价若为200万,则高可贷款额度为140万。对应的,低首付则为74万和60万。所以,大家一定要认真核准自己的首付能力。


  五、区分了成交价和评估价,那么问题来了,买房的税费比如中介费、契税,是按照哪个来征收呢?


  我们都知道,买二手房需要缴纳很多的税费,一般而言,中介费是依据成交价来征收的;契税、增值税、个税则依据银行的评估价征收,也有的城市是根据指导价来征收的。(PS:具体以各个地方规定的为准)


  这里还有另一个小知识,就是何为“指导价”?


  “指导价”是指依照《中华人民共和国价格法》规定,由政府价格主管部门或者其他有关部门,按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度,指导经营者制定的价格。换句话说,就是政府根据他的权限和市场现状,给出的强制性的价格范围。


  六、合同房又是什么?


  合同房,简单的说,就是仅有购房合同,但两证不齐全的房子。比如,很多房子早已交房入住,但未拿到房产证,有些是因为各种原因无法办理房产证,有些是可以办理到房产证但房主未及时办理。购买合同房,存在很多的风险,购房者需格外当心。


  七、为什么土地证也要一起过户?


  很多人买房时,只知道过户房产证,但却忽视了土地证的过户。房产证和土地证是业主拥有该房产以及土地使用权的证明,两者是密不可分的,没有土地证就意味着业主不具备对该土地的使用权,那么在该土地被人侵占的时候,业主将无法维护自己的合法权益。如果购房之后不及时过户土地证将面临很大风险:虽然房产证握在自己手里,但土地使用权却不属于自己。


  很多人平时虽然只想着买房,却对购房知识不关注,但在进行二手房交易的时候,一定要提前做好相关的功课哦!


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