逾千亿定增遭寒流 房企各显神通创新融资手法

2017-06-15 9:14:28 | 来源:上海证券报
    尽管定增的大门并未向房企上市公司关闭,但整个A股市场定增已然趋紧,加之房地产行业被重点关注,A股房企通过定增再融资的难度可想而知。据上证报资讯统计,自2016年以来,共有35家次A股上市房企披露了定增预案,合计募资约1373亿元,但至今均未修成正果。
 
    为了获得更多的资金,A股上市房企真是使出了浑身解数。子公司股权质押融资、中期票据、债权融资、购房尾款资产证券化、向母公司申请无息借款、出售金融资产或应收债权及相关附属权益、境外发债,各种方式不胜枚举。
 
    ⊙记者 张良 ○编辑 全泽源
 
    难易都是相对的。今年以来,对众多房企而言,融资难及资金成本提升已成共识。但当恒大地产连续两轮合计700亿元战略引资披露后,业界一片惊呼,这“圈钱”手法也太高明了。要知道,恒大这两笔定增募资金额,相当于2016年沪深两市共17家上市房企合计定增募资总额(约728亿元)。由此可见,分拆、跨市场资本运作、做大市值等诸多手段融合创新,或许是大型上市房企化解融资难题可供参考之途径。
 
    6月13日,中国恒大发布公告称,凯隆置业及恒大地产于5月31日与第二轮投资者订立第二轮投资协议,据此,第二轮投资者同意向恒大地产之资本出资人民币395亿元,连同首轮投资者订立的投资协议,两轮投资者已向恒大地产出资合计700亿元,占恒大地产的经扩大股权约26.12%.这是近年来上市房企最牛气的再融资行为。
 
    与恒大的大手笔融资得手相反,A股上市房企不管是公司债还是定增均遭遇政策收紧之寒冬。据上证报资讯统计,自2016年以来,共有35家次A股上市房企披露了定增预案,合计募资约1373亿元,但至今均未修成正果。有投行人士向记者表示,尽管定增的大门并未向房企上市公司关闭,但整个A股市场定增就已经趋紧,加之房地产行业被重点关注,申请定增的房企若涉嫌囤地等违规行为,基本是一票否决。因此,A股房企通过定增再融资的难度更大。在此大背景下,通过子公司开展股权融资,或成立房地产投资基金成为一些房企“补血”方式。
 
    房企定增频受阻
 
    “我们的方案调整过,现在是100多亿元,还在排队待批中。”绿地控股有关人士6月12日向记者作出上述表示。
 
    绿地控股通过定增方式再融资已持续推进超过一年。2015年12月9日,绿地控股披露了拟募资301亿元的定增预案,募资用于地产项目及还贷。之后的一年多时间里,该方案三易其稿,最新修改版是计划募资不超过110亿元,募资投向缩减为三个房地产项目。
 
    比绿地还惨的是绿景控股。绿景控股本来主业是房地产,但该业务已不能为继。因此该公司欲大额定增转战医院行业。但该定增方案备受质疑,最终拖延近两年后,公司于今年6月9日向证监会提交了《关于非公开发行股票项目撤回审查的申请》。公司将按照再融资新规完成方案调整后,履行决策程序并重新申报。
 
    类似定增遇阻的房企数量颇多。据上证报资讯统计,自2016年至今,沪深两市共有35家房企申请定增(已形成预案)尚未开花结果,募资总额为1372.97亿元。其中纯项目融资的有27家,重组配套融资的有8家。
 
    在上述35家定增房企中,目前只有2家获证监会批准,9家已经知难而退选择终止,甚至还有1家连股东大会都没有通过就流产了。据中国证监会6月9日在其网站上最新公布的“发行监管部再融资申请企业基本信息情况表”显示,中润资源信达地产、绿地控股、中天金融泰禾集团中粮地产、天地源、荣盛发展鲁商置业中房地产、万泽实业、阳光城、东旭蓝天、绿景控股、中国武夷美好置业迪马股份等17家为“已反馈”状态;中弘股份则为“中止审查”。
 
    有投行人士向记者表示,定增是房地产上市公司为数不多的股权融投资的方式,其融资成本比较低,而且能够有效补充项目资金。尤其房地产本身是个周期性行业,当政策趋于宽松状态时,上市房企往往会瞅准时机,积极通过定增的方式实现融资。不过,随着全国一二线热点城市房价快速上涨,自去年四季度开始,监管层对于房企上市公司定增的监管和审核明显趋严。
 
    折戟原因多样
 
    上证资讯统计显示,2016年沪深两市共有17家上市房企成功实施了定增,募资总额达728.68亿元。进入2017年以后,截至目前尚无上市房企成功实施纯项目定增。据记者了解,通常情况下,上市公司的定增预案从董事会会议审议通过到最后证监会核准下发批文,快则半年,慢则一年。而方案一旦获批,上市公司需要在获得批文后的6个月内实施定增。否则过期无效。如北辰实业,定增获批后却因为价格倒挂难发,最终功亏一篑。
 
    定增获得批文却未成功实施颇为可惜。但也有一些上市房企定增预案获得发审委审核通过后,迟迟拿不到批文。据上证报记者梳理,自2016年四季度以来,定增项目从审核过会到拿到批文,平均耗时已从2016年前三季度的约81天,延长至第四季度的约130天。
 
    此外,万方发展因公司业务转型,其2015年度定增未取得实质性进展,公司非公开发行股票预案决议有效期失效而终止定增。世茂股份的定增方案则因违反证监会有关规定而被叫停。
 
    2017年2月,证监会发布定增新规,相当于拧紧了定增的“水龙头”,一些上市房企比如福星股份云南城投、中天金融等公司纷纷宣布终止定增。也有一些公司公告重大事项停牌重组,比如信达地产以及前述在证监会“发行监管部再融资申请企业基本信息情况表”的审核状态为“中止审查”的中弘股份。5月27日,证监会发布了减持新规,进一步收紧并规范了定增退出机制,整个定增市场都因此冷清,更遑论房地产公司定增。
 
    融资手段翻新
 
    在不少上市房企看来,既然通过定增方式融资的节奏已变得较为缓慢,当务之急就是寻找其他渠道实现快速融资。
 
    记者通过梳理发现,为了获得更多的资金,A股上市房企真是使出了浑身解数。子公司股权质押融资、中期票据、债权融资、购房尾款资产证券化、向母公司申请无息借款、出售金融资产或应收债权及相关附属权益、境外发债,各种方式不胜枚举。
 
    比如,栖霞建设昨日公告,为拓宽融资渠道,公司拟将所持有的河北银行股权中的1.6亿股进行质押融资,融资金额不超过7亿元人民币,融资期限为36个月。本次拟质押的股份数占公司持有河北银行股份数的86.29%.
 
    使用中期票据者也不少。荣盛发展早在去年12月曾获准注册一笔29亿元的中期票据。今年6月8日世联行公告,为进一步满足公司发展及业务布局的资金需求,公司董事会审议通过《关于调整发行中期票据方案的议案》,同意公司增加向中国银行间市场交易商协会申请注册发行中期票据的发行额度,预计发行总额不超过(含)16.7亿元,票据期限调整为不超过(含)5年,募集的资金将主要用于偿还金融机构借款、补充流动资金和长租公寓建设项目等。
 
    债券融资尤为普遍。比如前不久中弘股份公告称,拟在北京金融资产交易所申请发行债权融资计划(非公开定向债务融资),注册额度为不超过5亿元,发行期限不超过3年。
 
    有能力者,则尝试海外发债。5月6日,中天金融宣布,公司或公司新设境外全资子公司拟在中国境外发行不超过5亿美元(含5亿美元)(或等额离岸人民币或其他外币)债券, 并由公司为本次发行提供无条件及不可撤销的跨境连带责任保证担保,用于补充公司或公司下属控股子公司的项目建设资金及偿还有息负债。本次债券发行的募集的全部或部分资金将调回境内使用。
 
    绿地控股则更多选择出售股权回笼资金。公司在2016年相继出售了中国绿地润东汽车集团有限公司5.68亿股股份、上海申万置业有限公司100%股权、上海农村商业银行股份有限公司4%股权套现合计约70.51亿元,此外还多次公告发行中期票据。其中,去年12月发行了1.8亿美元3年期定息债券,债券票面利率为4.375%,今年5月发行了3.2亿美元定息债券,债券票面利率为3.85%.
 
    泰禾集团的融资手段则更加花样百出。除了定增,泰禾集团还开展购房尾款资产证券化工作,即通过设立的“泰禾集团购房尾款支持专项计划”发行资产支持证券进行融资,规模不超过40亿元,期限不超过2年。此外还有传统的信托融资及银行借贷。
 
    当然,上述诸多翻新手法,都远远不及恒大地产的700亿元定增引资。回查资料可见,一年前的今日,中国恒大在港股的总市值尚不到700亿港元,此后随着公司抛出分拆地产业务回归A股上市意向以及今年来持续大手笔股份回购,公司市值近期已经冲破1800亿港元。在此情况下引入战投融资700亿元,可谓高明。但这种跨市场资本运作,非一般企业所能操作。恒大这步棋能否成功还有待观察。
 
    明源地产研究院首席研究员刘策指出,国家对房地产企业融资监管趋严可能会推动房地产融资模式的创新,甚至会对房企未来发展模式的转型产生重要的影响。
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